Når overtas arbeidet? Ny Høyesterettsdom om overtakelse i entrepriseforhold – HR-2026-965-A

Simen Angell Nicolaysen, senioradvokat

Høyesterett avsa 24. april 2026 en dom om kravene til overtakelsesforretning i NS 8406 kapittel 24. Dommen gir et signal om kravene til overtakelse etter standardkontraktene, men åpner samtidig for et praktisk viktig unntak.

 

Sakens bakgrunn

Tesliåsen AS og BVT Entreprenør AS inngikk 8. juli 2021 kontrakt om bygging av gang- og sykkelvei på strekningen Tesliåsen-Sæterbakken i Trondheim kommune. Kontrakten var basert på NS 8406 «Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt» og var en klassisk utførelsesentreprise. Kontraktssummen var på knapt 3 000 000 kroner og ble senere justert ned med ca. 330 000 kroner

Partene gjennomførte en befaring av traseen 31, mai 2022 hvor anlegget var i all hovedsak ferdig. Befaringen ble ikke fulgt opp med overtakelsesforretning før i desember samme år.

Spørsmålet for retten var entreprenørens krav var prekludert fordi det var fremsatt for sent. I tillegg tok Høyesterett stilling til om partene senere hadde avtalt at overtakelse likevel skulle anses skjedd 10. juni 2022.

BVT Entreprenør AS gikk konkurs under sluttoppgjørstvisten, og Melhus Sparebank trådte inn i saken som panthaver.

 

De rettslige spørsmål

Hovedspørsmålet var om NS 8406 åpner for overtakelse ved bruk. Dersom svaret var nei, om partene senere hadde avtalt at overtakelse likevel skulle anses skjedd 10. juni 2022.

 

Høyesteretts vurdering i hovedspørsmålet

Høyesterett kom til at bruk alene ikke kunne etablere rettslig overtakelse etter NS 8406. Høyesterett la vekt på følgende momenter:

• Ordlyden

Ordlyden i NS 8406 punkt 24.1 åpnet etter sin ordlyd naturlig lest, kun for overtakelse ved overtakelsesforretning.

• Sammenhengen med regelen om «urettmessig brukstakelse» i NS 8406 punkt 24.6.

NS 8406 punkt 24.6 regulerer «urettmessig brukstakelse», hvor utgangspunktet er at slik brukstakelse er et mislighold dersom det skjer uten samtykke.

• Systemhensyn

Systemhensyn tilsa at standarden legger opp til et entydig skjæringspunkt, siden overtakelsen har betydning for flere virkninger.

• Historikken

Historikken til bestemmelsen tydet på at de «nye» standardene som NS 8406 bevisst beveget seg bort fra brukstakelse som en mulighet, sammenlignet med NS 3401 og 3430.

Høyesteretts konklusjon på denne bakgrunn ble at overtakelse kan bare skje ved overtakelsesforretning etter NS 8406 kap. 24.

 

Høyesteretts vurdering av det andre rettslige spørsmålet

Høyesterett drøftet også en anførsel om at partene hadde inngått en avtale, enten skriftlig eller ved konkludent atferd.

Høyesterett åpnet prinsipielt for at selv om partene hadde inngått en standardavtale, så sto de fritt til å avtale avvikende løsninger, enten ved kontraktsinngåelsen eller senere. Bevisbyrden ligger på den parten som hevder at avvikende avtale er inngått.

Basert på en konkret bevisvurdering, kom Høyesterett til at det ikke var inngitt noen avvikende avtale om overtakelsen i saken.

 

Praktiske konsekvenser og råd

Dommen er av betydning for alle som skal gjennomføre bygge- eller anleggsarbeider etter standardkontraktene.

For entreprenører er budskapet klart: skal du være sikker på at overtakelse har skjedd, må det avholdes overtakelsesforretning i samsvar med standardens regler.

For byggherrer er det viktig å være oppmerksom på om man har mottatt en formell innkalling til overtakelse eller ikke, samt å sjekke hvilke formuleringen som brukes i møtereferater ved befaringer når arbeidet er ferdig.

 

Dommens prinsipielle betydning må etter vårt syn ikke overdrives. At NS 8406 punkt 24 som klart utgangspunkt krever formell overtakelsesforretning, er ikke nytt. Høyesteretts tilnærming er reelt sett en presisering av at partene må innom en selvstendig avtaleinngåelse før man kan regne overtakelse som skjedd på et annet tidspunkt. Høyesterett holder imidlertid døren åpen for at slike avtaler ikke behøver å være formalisert i større grad enn etter alminnelig avtalerettslige prinsipper – altså vil en muntlig avtale i prinsippet kunne binde partene.

Det Høyesterett ikke drøfter, er kravene til avtaler om enkeltkonsekvensene av overtakelse. Det kan for eksempel tenkes tilfeller hvor partene utsetter reklamasjonsfristene, men samtidig overtar anlegget. Eventuelt kan partene bli enig om at entreprenøren skal forsikre anlegget selv om byggherren tar deler av dette i bruk. Som et utgangspunkt må det imidlertid antas at slike avtaler følger de samme kravene for avvikende avtaler som Høyesterett setter opp for overtakelser.

Ta gjerne kontakt med oss dersom dere ønsker en gjennomgang av eksisterende kontraktsvilkår eller bistand ved forhandling av entreprisekontrakter.