Foreldelse av garantikrav – ny dom fra Høyesterett

Advokat Tonje Østgård og advokat Mariell Norø

Høyesterett avsa 29. april dom om foreldelse av garantikrav under kontrakter om kjøp av varer eller tjenester (HR-2025-770-A). Dommen gir viktige avklaringer av når de særlige reglene om foreldelse av garantikrav kommer til anvendelse. De praktiske konsekvensene av dommen er at partene ved kontraktsinngåelsen må være bevisste på utformingen av garantibestemmelsen, og at foreldelsesfristens start vil avhenge av om garantien har et klart utløpstidspunkt eller ikke.

Dommen er relevant for garantier gitt av selger, tjenesteyter, produsent eller mellomliggende salgsledd i alle typer kontrakter om kjøp og salg av varer eller tjenester, herunder fast eiendom og fartøy.

Kort om sakens bakgrunn

Trondheim kommune solgte i 2010 en utviklingseiendom til Entra Eiendom AS. I kjøpekontrakten var det tatt inn en bestemmelse om at dersom «det skulle avdekkes forurensing i grunnen på Eiendommen, skal Selger fullt ut dekke opprenskningskostnadene og Kjøpers eventuelle merkostnader og tap som følge av forurensningen. Dette ansvaret begrenses ikke av reklamasjonsreglene».

Eiendommen ble senere utviklet, og det ble avdekket forurensning i grunnen som påførte Entra kostnader på 12 millioner kroner. I 2021 varslet Entra kommunen om forurensningen, og at kommunen i henhold til kontrakten måtte dekke opprenskningskostnadene. Kommunen avviste ansvar, og i april 2023 tok Entra ut stevning for tingretten. Kommunen ble frifunnet i tingretten og dømt i lagmannsretten. Ved Høyesteretts dom ble tingrettens frifinnelse stadfestet.

Høyesteretts vurdering og resultat

Hovedspørsmålet for Høyesterett var om Entras krav på dekning av opprenskingskostnader i henhold til garantien var foreldet. Foreldelse innebærer at et krav går tapt, noe som kan skje parallelt med og uavhengig av at det reklameres.

Et av underspørsmålene for Høyesterett var når foreldelsesfristen startet å løpe for Entras krav. Foreldelsesfristens start reguleres av foreldelsesloven § 3, som lyder slik:

«1. Foreldelsesfristen regnes fra den dag da fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse.

2. For krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag da misligholdet inntrer.

[…]

4. Når selgeren eller et tidligere omsetningsledd har garantert for salgstingen ved å påta seg avhjelp eller annet ansvar, blir foreldelsesfristen for krav som bygger på denne garanti, regnet fra den dag da kjøperen gir varsel om det forhold kravet grunner seg på, men senest fra den dag garantien løper ut. […]».

Mer spesifikt var spørsmålet for Høyesterett om § 3 nr. 4 kun gjelder for tidsbestemte garantier, og hvor tydelig tidsangivelsen i så fall må komme til uttrykk. Under dissens 3-2 kom Høyesterett til at bestemmelsen kun gjelder de tidsbegrensede garantiene. Foreldelse av garantier uten utløpstidspunkt foreldes etter den alminnelige regelen i § 3 nr. 1.

Videre konkluderte Høyesteretts flertall med at tidspunktet for når garantien utløper må fremgå klart av kontrakten for at § 3 nr. 4 skal komme til anvendelse. Eksempler på en slik klar regulering er en angitt dato, en bestemt kjørelengde ved kjøp av bil eller et bestemt antall timer på en båtmotor. Etter flertallets syn var det ikke noe klart utløpstidspunkt for garantien gitt av Trondheim kommune, og Entras krav var foreldet.

Oppsummering

Dommen innebærer at en garanti som har en tidsbestemt varighet på mer enn tre år, som hovedregel vil foreldes senere enn en garanti som ikke har noe utløpstidspunkt. For å unngå dette må partene avtale at garantien skal ha et utløpstidspunkt. Videre kan Høyesteretts konklusjon virke «som en felle for en kjøper som har forstått det slik at garantien faktisk gjelder for ubestemt tid, og i alle fall mer enn tre år fra overtakelsen» – slik Høyesterett selv uttrykker det. Kjøpere må være bevisste på dette, og om nødvendig sørge for å avbryte foreldelsesfristen parallelt med at det reklameres overfor selger.