Bortfall av byggetillatelse som følge av innstilt byggearbeid

Etter plan- og bygningsloven § 21-9 faller en byggetillatelse bort dersom tiltaket innstilles i mer enn 2 år etter igangsettelse. Hvor omfattende fremdrift i et byggeprosjekt etter igangsettelse kreves for å unngå at tillatelsen faller bort? Dette spørsmålet tok Høyesterett stilling til i en nylig avsagt dom.

Bakgrunnen for saken var at en utbygger i 2001 fikk tillatelse fra kommunen til å oppføring av blant annet en enebolig. Arbeidet på tomta ble igangsatt i 2002, og i årene som fulgte ble det utført hovedsakelig grunnarbeider og arbeid med grunnmur og støp. I 2014 varslet kommunen at den anså byggetillatelsen som bortfalt som følge av at arbeidet på eiendommen syntes å ha vært innstilt i mer enn to år. Deretter fattet kommunen i 2017 fattet vedtak hvor tiltakshaver ble pålagt å tilbakeføre arbeidet eller søke om ny tillatelse. Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var hvor omfattende fremdrift som må kreves etter igangsettelsen for å unngå at et tiltak «innstilles», med den følge at byggetillatelsen faller bort.

Høyesteretts flertall konkluderte for det første med at spørsmålet må besvares ut fra en sammenhengende toårsperiode, og at det ikke er grunnlag for å kumulere flere perioder med stillstand i byggearbeidet. Videre konkluderte flertallet med at hvorvidt arbeidet har vært «innstilt» beror på en konkret vurdering i lys av tiltakets karakter og omfang. Arbeid som er bagatellmessig eller uten nevneverdig betydning for tiltaket som helhet, er ikke tilstrekkelig til å hindre at tiltaket regnes som innstilt. Arbeidet som utføres må gi et reelt bidrag til fremdrift og fullføring av tiltaket. Høyesterett avviser også at det gjelder et krav om ferdigstillelse av tiltaket innen «rimelig tid», slik forvaltningen hadde lagt til grunn.

I den konkrete saken kom flertallet til at selv om fremdriften hadde vært beskjeden i forhold til tiltakets totale omfang, hadde det i hver toårsperiode vært utført arbeider som reelt bidrar til ferdigstillelsen i tiltaket. Det var blant annet etablert fundament, grunnmur og støttemur, utført forskalingsarbeider for etasjeskiller, fylt masser rundt grunnmuren, utført arbeid med bunnledning/avløpsrør, bygd overvannsbasseng og etablert kabler for strøm og internett.

Konklusjonen ble derfor at rammetillatelsen fra 2001 ikke er falt bort.

Dommen illustrerer at vurderingen av hvorvidt tiltaket er «innstilt» og byggetillatelsen bortfalt, er konkret. At dommen er avsagt under dissens (3 mot 2 dommere) er illustrerende. Generelt kan man likevel utlede at Høyesterett med dette tillater at det finner sted svært beskjeden fremgang i prosjektet samlet sett, så lenge det i hver toårsperiode utføres arbeid som reelt bidrar til å ferdigstille tiltaket.

Advokat Tonje Østgård