Aktuelt nå: Nye regler for korttidsutleie på vei – er du forberedt?

av Advokat Bård Utstøl Pettersen

.

Korttidsutleie via plattformer som Airbnb og Booking.com har eksplodert i norske byer. Antallet boliger brukt til korttidsutleie i Tromsø har i følge en ny veileder fra Kommunal- og distriktsdepartementet økt med 1 000 prosent fra 2016 til 2023.

Samtidig skjerpes det regulatoriske landskapet raskt:

• EU la i desember 2025 frem «The European Affordable Housing Plan» og planlegger en egen «Affordable Housing Act» innen utgangen av 2026 – med nye regler om korttidsutleie.
• EU har allerede vedtatt en forordning om datautveksling knyttet til korttidsutleie, som skal gjennomføres i norsk rett.
• Enkelte kommuner intensiverer tilsyn og ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven.

For deg som driver korttidsutleie som næring, er dette ikke lenger et spørsmål om fremtiden – det er et spørsmål om hva du risikerer i dag.

Hva sier den nye veilederen?

Kommunal- og distriktsdepartementet har nylig utgitt en veileder om søknadsplikt ved korttidsutleie etter plan- og bygningsloven. Veilederen klargjør en grensedragning som mange utleiere ikke er klar over:

Korttidsutleie av bolig kan utgjøre en søknadspliktig bruksendring – selv om eiendommen er regulert til boligformål.

De fem momentene som avgjør om du driver næring

Veilederen oppstiller fem momenter for vurderingen av om korttidsutleie er forenlig med boligformålet:

Det første momentet er formålet med virksomheten – om bruken fremstår som et hjem eller som overnatting. Hyppig gjesteskifte og manglende varig tilknytning til stedet trekker i retning av næring.

Det andre momentet er omfang og varighet. Intensiteten over tid er sentral – løpende og systematisk drift beveger seg bort fra ordinær boligbruk.

Det tredje momentet er organiseringen av virksomheten. Bruk av bookingsystemer, markedsføring via plattformer og tilleggstjenester som renhold, nøkkelservice og kundestøtte gir virksomheten preg av næringsdrift.

Det fjerde momentet er virkningene for omgivelsene og bomiljøet. Økt støy og trafikk som avviker fra det påregnelige i et boligområde, taler for at bruken ikke lenger er ordinær boligbruk.

Det femte momentet er eventuelle bygningsmessige endringer. Tilrettelegging for gjennomstrøm av gjester – herunder hyblifisering og oppdeling – underbygger at bruken har forlatt boligformålet.

Veilederen understreker at det ikke er avgjørende at hvert utleieforhold varer over et bestemt antall dager. Det avgjørende er karakteren og virkningene av bruken.

Rettskildebruk – hva er egentlig «bolig»?

Veilederen er pedagogisk gjennomarbeidet og politisk velrettet. Den rettskildemessige forankringen er imidlertid vesentlig svakere enn fremstillingen gir inntrykk av – og på ett sentralt punkt synes veilederen å ville innføre en ny rettslig forståelse uten dekning i norsk rett.

Tradisjonell forståelse av boligformålet: type bygg, ikke bruksmåte

I norsk plan- og bygningsrett har arealformålet boligbebyggelse tradisjonelt vært forstått som en regulering av hva slags type bygg som kan oppføres i et område – ikke som en regulering av hvordan brukerne til enhver tid benytter bygget. Dette illustreres direkte av at «boligformål» ikke er et begrep som benyttes i arealplaner etter 2008 (selv om den nye veilederen skaper et inntrykk av det), men det er derimot begrepet «boligbebyggelse» som i dag er mest benyttet. «Boligbebyggelse» avgrenser mot næringsbygg, industribygg og institusjoner. Det sier ikke noe om hva eieren kan gjøre med en bolig han lovlig har oppført – men derimot hvilke kvaliteter bygget teknisk sett skal ha.

Denne forståelsen er i tråd med planrettens systematikk: plan- og bygningsloven regulerer i utgangspunktet arealbruk og byggetiltak. Detaljert regulering av eiers faktiske bruk av sin eiendom – herunder om han leier ut til turister i stedet for til fastboende – krever et annet rettslig grunnlag enn et arealformål. Begrepet bolig benyttes også i byggeteknisk forskrift under plan- og bygningsloven, men da utelukkende med tanke på hvilke tekniske kvaliteter en bolig skal ha (ventilasjon, isolasjon, utforming av våtrom etc.).

Veilederens nye forståelse: bolig som bruksmåte

Veilederen innfører en annen og langt videre forståelse. Den postulerer at begrepet bolig forutsetter «en viss varighet, stabilitet og tilknytning til stedet», og at hyppige korttidsopphold derfor er uforenlig med boligformålet. Dermed blir boligformålet ikke lenger en betegnelse på bygningstype, men en regulering av eierens og brukerens faktiske atferd – hvem som bor der, hvor lenge og på hvilke vilkår.

Dette er et rettslig sprang som skaper en mengde utfordringer. Spørsmålet er om det finnes rettskildemessig dekning for det.

Ingen norske rettskilder

Veilederen erkjenner selv det avgjørende problemet: det finnes ikke støtte for synspunktet i norske lover, norske lovforarbeider eller norsk rettspraksis (så hopper veilederen bukk over at den motsatte forståelsen kan forankres i bla. TEK17. Fraværet av norske rettskilder er ikke en detalj – det er kjernen i problemet. Ved tolkningen av boligbegrepet bygger veilederen utelukkende på kilder som i norsk rettstradisjon har liten eller ingen rettskildemessig vekt.

Det er et par referanser til praksis fra høyesterett – men dette går utelukkende på tilgrensende problemstillinger – eksempelvis viser veilederen til Rt. 2010 s. 291 som støtte for den generelle terskelen for søknadspliktig bruksendring, men dommen gir ingen veiledning om hvordan boligbegrepet skal forstås.

Nordisk rettspraksis som primærkilde – metodisk dristig

Fraværet av norsk rettspraksis løses ved å lene seg tungt på finsk og svensk forvaltningsdomstolspraksis, særlig avgjørelser fra Högsta förvaltningsdomstolen (KHO) i Finland og Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) i Sverige. Disse avgjørelsene utgjør i realiteten det rettskildegrunnlaget.

Det er metodisk svært dristig å la finsk forvaltningsdomstolspraksis bli den primære kilden for tolkning av innholdet av norske ord og norske reguleringsplaners innhold. Disse avgjørelsene er ikke bindende for norsk forvaltning eller norske domstoler, og de er truffet under finnsk og svensk planlovgivning som i viktige henseender skiller seg fra norsk rett. Kjernen i saken er at veilederen legger opp til en temmelig inngripende fortolkning av et norsk begrep – og dette gjøres mer eller mindre utelukkende ved tolkning av finske og svenske bekreper.

Boligbegrepet i den enkelte reguleringsplan

Et ytterligere og praktisk sentralt poeng er at innholdet i arealformålet boligbebyggelse ikke er entydig fastsatt én gang for alle – det fastlegges i den enkelte reguleringsplan med kart og planbestemmelser. Veilederen oppfordrer kommunene til å fastsette presise bestemmelser om dette i fremtidige planer, noe som i seg selv er en anerkjennelse av at eksisterende planer nødvendigvis må være utgangspunktet for tolkningen av hva som ligger i boligbegrepet – og ikke den tvilsomme tolkningen som følger av veilederen.

Samlet fremstår veilederen som et forsøk på å innføre en ny og utvidet forståelse av boligbegrepet gjennom administrativ veiledning – uten at lovgiver har vedtatt det, og uten at norske domstoler har bekreftet det. Veilederen fremstår på dette punktet mer som et politisk bestillingsverk motivert av boligpolitiske hensyn enn som et uttrykk for gjeldende rett.

Hva betyr dette for deg?

Risikobildet for aktører som driver Airbnb som næring inkluderer:

• Krav om søknad om bruksendring og eventuelt dispensasjon fra arealplan
• Pålegg om retting og stansing av ulovlig virksomhet
• Overtredelsesgebyr fra kommunen
• Kommunalt tilsyn med hjemmel i pbl. § 25-4, inkludert opplysningsplikt om omfang og varighet av leieforhold

Det er imidlertid viktig å understreke at det ikke er rett frem for kommunen å anvende veilederens retningslinjer. Veilederen gir ikke kommunen et nytt selvstendig hjemmelsgrunnlag. For at korttidsutleie skal kunne anses som ulovlig bruksendring med den begrunnelse at den strider mot boligformålet, må kommunen i hvert enkelt tilfelle godtgjøre at den aktuelle reguleringsplanen – etter en konkret tolkning – knytter boligformålet til bruksmåten, ikke bare til bygningstypen.

Der reguleringsplanen ikke inneholder planbestemmelser som presiserer hva boligformålet krever av faktisk bruk, vil veilederens tilnærming stå på et rettslig usikkert grunnlag. En eier som utfordres av kommunalt tilsyn, vil ha gode argumenter for at grensedragningen må prøves for norske domstoler – som ennå ikke har tatt stilling til disse spørsmålene.

Vi bistår deg

Vi er et av Nord-Norges ledende advokatfirmaer innen fast eiendom og entreprise. Vi bistår daglig selskaper og privatpersoner med eiendomsrettslige problemstillinger – herunder aktører som driver korttidsutleie.

Vi kan hjelpe deg med:

• Vurdering av om din virksomhet krever søknad om bruksendring
• Håndtering av tilsynssaker og kommunale pålegg
• Søknader om dispensasjon og planendring
• Strukturering av utleievirksomhet for å minimere rettslig risiko
• Rådgivning om eierseksjonslovens grenser og forholdet til husleieloven
• Bistand i klagesaker overfor statsforvalter

Ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale om din situasjon.